농지에 집 지을때 필요한 허가와 부담금 — 지목이 전·답이면 농지전용허가부터 받아야합니다

땅부터 계약하고 나서 알게 되는 일

시골 땅을 보러 다니면 평당 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 도시 땅값과 비교하니 계산이 금방 끝나고, 마음도 금방 정해집니다. 그런데 토지이용계획을 열어 지목 칸에 전(田)이나 답(畓)이 적혀 있으면 이야기가 달라집니다. 그 땅은 아직 집을 앉힐 수 있는 땅이 아닙니다. 농사짓는 땅을 집 지을 수 있는 땅으로 바꾸는 절차를 먼저 통과해야 하고, 그 절차는 건축 허가와 다른 창구에서 따로 돕니다.

전(田)이란? - 밭입니다. 물을 늘 대지 않고 곡물·채소·약초·묘목 같은 작물을 기르는 땅입니다.
답(畓)이란? - 논입니다. 물을 늘 대어 벼·연·미나리처럼 물이 있어야 자라는 작물을 기르는 땅입니다.

둘 다 농지법이 말하는 농지라서, 집을 지으려면 지나야 하는 절차는 같습니다.

순서가 중요합니다. 이 절차가 건축 허가보다 앞에 서기 때문에, 여기서 막히면 그 뒤는 아예 시작되지 않습니다. 문제는 이걸 잔금을 치른 다음에 알게 되는 경우입니다. 그때는 이미 내 이름으로 넘어온 땅이고, 쓸 수 없다는 걸 알아도 되돌릴 창구가 없습니다. 남는 선택지는 다시 파는 것뿐이고, 그동안 들어간 대출 이자와 시간은 회수되지 않습니다. 그래서 이건 계약 조건을 조율할 때, 늦어도 잔금 전에 확인해야 하는 항목입니다.

농지라서 더 붙는 문, 두 개

첫 번째 문은 농지전용허가입니다. 이 땅을 더는 농사에 쓰지 않고 집 지을 땅으로 쓰겠다고 시·군·구에 신청해 받는 허가입니다. 이게 나오기 전까지 그 땅은 서류상 계속 농지이고, 농지에는 집을 얹을 수 없습니다.

두 번째 문은 개발행위허가입니다. 전용허가가 났다고 바로 집을 놓을 수 있는 땅이 되는 건 아닙니다. 논밭은 대개 흙을 깎거나 메워 높이를 잡아야 하고, 차가 들어올 진입로와 물이 빠질 배수로도 새로 내야 합니다. 이렇게 땅의 형질을 바꾸는 공사를 허락받는 절차가 개발행위허가입니다. 부지 자체를 만드는 허가라고 보시면 됩니다.

아래 그림에서 색이 들어간 ①②가 농지라서 더 붙는 두 개이고, ③ 건축 인허가부터는 어느 땅에 짓든 똑같이 지나는 구간입니다.

돈이 붙는 자리는 첫 번째 문입니다. 농지전용허가를 받으면 농지보전부담금을 내야 하고, 납부 시점은 허가가 난 뒤부터 착공신고를 넣기 전까지입니다. 위 그림에서 ①과 ④ 사이에 걸쳐 있는 구간이 그 시점입니다.

금액은 정해진 표가 아니라 산식으로 나옵니다. 그 땅의 개별공시지가와 전용 면적을 넣어 계산하기 때문에 지번이 다르면 금액도 다릅니다. 옆 필지와도 다릅니다. 그래서 인터넷 후기에서 본 금액을 내 땅에 그대로 옮겨 적을 수 없고, 거꾸로 지번을 알면 그 자리에서 계산해 볼 수 있습니다.

금액보다 먼저 갈리는 것도 있습니다. 같은 전·답이라도 농업진흥구역에 들어 있으면 전용 자체가 막히는 경우가 있습니다. 이때는 부담금이 얼마인지가 의미가 없습니다. 애초에 집을 지을 수 없는 땅이니까요. 눈으로 보면 옆 필지와 똑같이 생긴 땅이 여기서 갈립니다. 확인을 지번 단위로 해야 하는 이유가 이것입니다.

허가가 도는 동안, 유닛하우스 공장은 멈추지 않습니다

먼저 솔직하게 적겠습니다. 허가에 걸리는 기간은 지자체와 부지 조건에 따라 크게 갈려서, 이 글에서 몇 달이라고 못 박을 수 없습니다. 대신 확정해 드리는 건 제작과 설치 일정입니다. 이건 공장 안에서 도는 일이라 날짜를 잡을 수 있습니다. 인허가 일정은 지번을 받은 뒤 상담에서 함께 잡습니다.

그리고 창구를 나누지 않습니다. 농지전용허가와 개발행위허가, 건축 인허가, 토목과 기초, 조경까지 담당자 한 명이 붙어 끌고 갑니다. 관청에서 보완 요청이 오면 그 사람이 받습니다. 고객이 관청과 설계사와 시공사에 같은 얘기를 세 번 반복하는 일은 생기지 않습니다.

차이는 여기서 생깁니다. 현장에서 골조를 세우는 방식은 허가가 떨어지기 전까지 땅에서 할 수 있는 일이 거의 없습니다. 착공을 못 하니 자재도 부를 수 없고, 그 기간은 그냥 기다리는 시간으로 지나갑니다.

공장에서 만드는 집은 그 기간에 실시도면을 닫고, 창호와 자재를 발주하고, 모듈 제작에 들어갑니다. 허가가 나오는 시점에 집이 이미 만들어져 트럭에 실려 있는 셈입니다. 농지처럼 문이 두 개 더 붙는 땅에서는 기다리는 기간이 길어지니까, 이 차이도 그만큼 커집니다.

확인은 계약 전에, 지번 단위로

농지를 보고 있다면 계약서를 쓰기 전에 세 가지를 확인하십시오.
그 땅이 어떤 구역에 들어 있는지 — 농업진흥구역이면 전용이 막힐 수 있습니다. 토지이용계획확인원에 적혀 있습니다.
전용허가를 받을 수 있는 조건인지 — 진입로가 확보되는지, 배수가 빠지는지까지 봐야 합니다.
농지보전부담금이 언제 얼마의 구조로 붙는지 — 지번과 면적을 넣어 계산해 보면 나옵니다.

같은 확인인데 시점 하나로 결과가 갈립니다. 잔금 전이라면 가격을 다시 협의하거나, 특약을 넣거나, 이 땅을 접고 다른 땅을 볼 수 있습니다. 잔금 뒤에는 그 세 가지가 다 없어지고, 이미 내 땅이 된 농지를 어떻게 할지만 남습니다.

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지번을 알려주시면 그 농지가 어느 문을 지나야 하는지, 농업진흥구역에 걸려 있지는 않은지부터 확인해 회신드립니다. 아직 계약 전이라 지번을 밝히기 어려우시면 소재지와 면적만으로도 시작할 수 있습니다. 여기까지는 비용이 들지 않으니, 계약을 하실지 판단하시는 데 쓰시면 됩니다.